Kaj mora ponuditi dobra nepremičninska agencija: od cenitve do primopredaje

Dve nepremičninski agenciji lahko za isto stanovanje ponudita na videz enako storitev, ena pa opravi večkrat več dela. Prva objavi oglas in organizira oglede. Druga preveri dokumentacijo, pripravi predstavitev, vodi pogajanja in je prisotna pri predaji ključev.

Kaj v posameznem koraku dejansko naredi dobra nepremičninska agencija, lastnik ali kupec izve šele, ko ve, kaj sme pričakovati. Razlike se začnejo pri cenitvi in končajo pri primopredaji.

Cena, ki temelji na zaključenih poslih

Stanovanje s previsoko ceno ostane v oglasu več mesecev in kupci ga začnejo preskakovati. S prenizko ceno lastnik izgubi razliko, ki bi jo trg plačal.

Oglasne cene se od dejansko doseženih razlikujejo. Agencija, ki vodi evidenco lastnih zaključenih poslov, lastniku pove, po kakšni ceni so se primerljiva stanovanja v okolici zares prodala. Agencija brez takih podatkov se opira na oglase konkurence in na občutek.

Kupcu isti podatek pomaga oceniti, ali je zahtevana cena realna in koliko prostora ostaja za pogajanja.

Dokumentacija pred objavo oglasa

Preden nepremičnina pride v oglas, agencija preveri stanje v zemljiški knjigi in ga primerja z dejanskim stanjem. Nevpisana dozidava ali breme, za katero lastnik ni vedel, ustavi posel v trenutku, ko ga kupec odkrije.

Za prodajo stanovanja ali hiše stranka običajno potrebuje naslednje dokumente.

• zemljiškoknjižni izpisek
• gradbeno in uporabno dovoljenje
• energetsko izkaznico
• pri stanovanjih podatke upravnika o stroških in rezervnem skladu

Dobra nepremičninska agencija te dokumente zbere ali lastniku pove, kje jih dobi, še preden se pojavi prvi kupec. Pri najemu je seznam krajši, pravilo pa isto.

Predstavitev, ki jo kupec vidi na zaslonu

Prvi ogled se danes opravi na telefonu. Kupec preleti fotografije v nekaj sekundah in se odloči, ali bo klical. Kakovost fotografij in tloris sta osnova. Opis, ki poleg prednosti navede tudi omejitve, prihrani oglede, ki bi se končali z razočaranjem.

Vprašanje za agencijo je, kdo oglas pripravi. Pri agenciji z lastnim marketinškim oddelkom je standard predstavitve enak za vsako nepremičnino. Kjer vsak posrednik oglase pripravlja sam, je rezultat odvisen od posameznika. Drugo vprašanje je, ali agencija nepremičnino pred javno objavo ponudi kupcem iz lastne baze, ki iščejo podoben tip nepremičnine.

Pregled, ki najboljše nepremičninske agencije v Sloveniji primerja po zaključenih poslih, kakovosti predstavitve, obsegu storitev in načinu delovanja, pokaže, kako se te razlike kažejo pri konkretnih ponudnikih.

Ogledi in poročanje lastniku

Vsak klic in vsak ogled vzame čas. Agencija prevzame odgovarjanje na poizvedbe, izloči interesente brez resnega namena in vodi oglede brez lastnikove prisotnosti.

Za lastnika je uporabna agencija, ki po vsakem ogledu sporoči odziv. Če po vrsti ogledov ni ponudbe, je razlog v ceni ali v predstavitvi. Lastnik, ki te podatke dobi sproti, lahko oglas prilagodi, preden nepremičnina na trgu obstane.

Pogajanja in preverjanje druge strani

Ko pride ponudba, posrednik preveri, ali ima kupec financiranje urejeno ali vsaj načelno odobreno. Prodajalec, ki tega ne preveri, lahko nepremičnino umakne s trga za kupca, ki posla ne more zaključiti.

V nasprotni smeri agencija kupcu preveri pravno stanje nepremičnine in ga opozori na bremena ali na neurejeno lastništvo. Kupec tako ponudbo oblikuje na podlagi dejanskega stanja, ki ga oglas ne pokaže.

Pravna izpeljava posla

Po dogovoru o ceni se posel šele zares začne. Pogodba, ara, usklajevanje z notarjem in vpis v zemljiško knjigo so koraki, ki jih stranka opravi enkrat ali dvakrat v življenju, agencija pa vsak teden.

Agencija z lastno pravno podporo pogodbo pripravi sama. Agencija brez nje stranko napoti k notarju ali odvetniku in usklajuje termine. Oba načina delujeta, stranka pa naj vnaprej ve, katerega bo dobila.

Zapleti nastanejo pri hipotekah, pri več solastnikih, pri zapuščinah in pri nepremičninah, kjer vpis ne ustreza dejanskemu stanju. Tam se pokaže, ali je agencija podoben primer že reševala.

Ena ekipa ali mreža samostojnih pisarn

Del agencij deluje kot ena ekipa z enim vodstvom in enotnim postopkom za vsak posel. Drugi del deluje kot mreža samostojnih pisarn pod skupno blagovno znamko, kjer vsaka pisarna sama določa, kako pripravlja oglase in kdo vodi posel.

Pri prvem načinu stranka standard pozna vnaprej. Pri drugem ga spozna, ko izbere konkretno pisarno. Lastnik ali kupec naj zato vpraša, ali bo posel vodila ista oseba od prvega sestanka do primopredaje.

Primopredaja

Posel se konča, ko novi lastnik ali najemnik prevzame ključe. Agencija pripravi zapisnik s stanji števcev in seznamom predanih ključev. Uredi tudi prenos pri upravniku in pri dobaviteljih energentov. Brez zapisnika se čez mesec dni razpravlja o tem, kdo je porabil elektriko v vmesnem času.

Pri najemu je primopredajni zapisnik še pomembnejši, ker se nanj opira vračilo varščine ob izselitvi.

Vprašanja, ki jih stranka postavi pred podpisom

Kdo bo pripravil oglas in kdo bo fotografiral. Kako pogosto bo agencija poročala. Kdo bo pripravil pogodbo in kdo bo prisoten pri notarju. Ali bo ista oseba vodila posel od prvega ogleda do primopredaje. Ali je agencija že reševala primere s hipoteko ali s solastniki.

Odgovori pokažejo, ali nepremičninska agencija ponuja celoten postopek ali objavo oglasa.

Pogosta vprašanja

Ali agencija opravi tudi uradno cenitev?
Uradno cenilno poročilo ni del posredovanja. Agencija stranki poda oceno tržne vrednosti na podlagi primerljivih zaključenih poslov, kar za določitev prodajne cene običajno zadošča.

Ali je primopredaja vključena v storitev?
Pri agencijah, ki vodijo celoten postopek, običajno je. Stranka naj to vpraša pred podpisom, ker pri vseh ponudnikih ni samoumevno.

Velja isto pri najemu?
Koraki so enaki, le krajši. Določitev najemnine, predstavitev, izbor najemnika in primopredajni zapisnik so deli, kjer agencija najemodajalcu in najemniku prihrani največ težav.

Zaključek

Storitev nepremičninske agencije se meri po tem, kaj se zgodi med prvo cenitvijo in predajo ključev. Agencija, ki ima podatke o zaključenih poslih, enoten standard predstavitve, lastno pravno podporo in isto ekipo skozi celoten posel, lastniku ali kupcu prihrani večino zapletov, ki se sicer pokažejo šele sredi postopka.